Piano Strutturale
Art. 42 Parametri e modalità per il dimensionamento del P.S.I.
Il dimensionamento del P.S.I. è effettuato globalmente, per Comune e per UTOE.
Il dimensionamento è effettuato separatamente per il territorio urbanizzato e per le aree di trasformazione esterne all'urbanizzato.
Per il dimensionamento del P.S.I. ai sensi del D.P.G.R. 5 luglio 2017, n. 39/R "Regolamento di attuazione delle disposizioni dell'articolo 62 e del Titolo V della L.R.T. 65/2014" viene utilizzato il parametro della Superficie Edificabile e le categorie funzionali di cui all'art. 99 della L.R. 65/2014, effettuando anche le assimilazioni di categorie funzionali ammessi dallo stesso art. 99, comma 3 lett.b.2.
Per il dimensionamento si utilizzano le linee guida e tabelle di cui alla Delibera G.R. n° 682 del 26-06-2017:
| CATEGORIE FUNZIONALI da art.99 LR 65-2014 |
|---|
| Residenziale |
| Industriale e artigianale |
| Turistico-ricettive |
| Direzionale e di servizio |
| Commerciali al dettaglio |
| Commerciali all'ingrosso e depositi |
Per il dimensionamento residenziale, in considerazione delle tipologie edilizie presenti, della struttura delle famiglie e della possibilità di integrare l'uso residenziale con attività commerciali di vicinato, direzionali e di servizio, è stato utilizzato il parametro di mq 60/ab S.E.
Per il dimensionamento delle attrezzature turistico-ricettive è stato utilizzato il parametro di mq 30/p.l. S.E., integrato con il numero indicativo di posti letto
In considerazione dello stato di attuazione quasi nullo degli strumenti di pianificazione urbanistica comunale, come riportato nella relazione di avvio del procedimento del PSI, il dimensionamento dello stesso PSI tralascia i residui delle previsioni dei precedenti Piani Strutturali - i quali a loro volta mantenevano i residui dei precedenti strumenti di pianificazione, previsioni ormai obsolete e sovradimensionate rispetto all'attuale andamento demografico, economico e paesaggistico del territorio dell'Unione dei Comuni delle Colline del Fiora - limitando quindi il dimensionamento massimo del presente PSI, previe le opportune verifiche e valutazioni, alle previsioni dei PO/RU comunali.
Non costituiscono interventi di nuova edificazione, e non sono pertanto calcolati nel dimensionamento complessivo, quegli interventi di nuova costruzione che non comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume degli edifici. I P.O.C. disciplineranno gli interventi di trasformazione anche in relazione alle caratteristiche complessive degli insediamenti, appartenenti o meno al perimetro del territorio urbanizzato.
L'analisi degli strumenti urbanistici vigenti dimostra che gli alloggi dei tre comuni contengono una quota di recupero pari a:
Manciano: 22%
Pitigliano: 35%
Sorano: 50%
Come si può notare, poiché Sorano ha il PO più giovane rispetto agli altri comuni, lo sviluppo del pensiero sulla residenza tende a privilegiare la ricerca di nuova residenzialità nel recupero edilizio invece che nella nuova edificazione.
Il PSI recepisce questa evoluzione fissando la quota di recupero della nuova residenza nella quota minima del 50%.
In ottemperanza al combinato disposto degli artt. 81, 82 e 83 della LR 65/2014, si segnala che nei tre comuni esistono modalità diverse di interpretazione della disciplina utile a consentire il mutamento di destinazione d'uso degli edifici aventi destinazione d'uso agricola. In particolare il Comune di Sorano, all'interno di tutto il territorio comunale, all'interno del Quadro Conoscitivo ha individuato i singoli manufatti sui quali è consentito operare il mutamento di destinazione d'uso a fini residenziali. Il Comune di Manciano, che presenta una diversa articolazione insediativa e funzionale fra le diverse parti del territorio comunale, ha individuato aree specifiche all'interno delle quali è esclusa la possibilità di operare il mutamento di destinazione d'uso degli edifici con destinazione d'uso agricola. Al di fuori delle suddette aree il mutamento di destinazione d'uso può avvenire: attraverso la presentazione del PMAA ai sensi dell'art.82; tramite il riconoscimento della perdita dei requisiti di ruralità in data antecedente al 15 aprile 2007 ai sensi dell'art.81 c.3.
I Piani Operativi dei tre comuni conterranno la disciplina specifica relativa ai concetti sopra esposti, nonché le modalità del monitoraggio di cui all'art. 95 c. 14.
Si presentano quindi all'art.43 della Disciplina del PSI le seguenti previsioni per il dimensionamento residenziale: