Piano Strutturale

1 Descrizione

La struttura insediativa di valore storico-territoriale ed identitario comprende città e insediamenti minori, sistemi infrastrutturali, artigianali industriali e tecnologici ed è rappresentata negli elaborati ST6, ST09 e ST10a "Territorio urbanizzato".

2 Componenti della struttura insediativa

Sono componenti della struttura insediativa del territorio del P.S.I.:

• Territorio urbanizzato storico (costituito da nuclei storici, edifici e relative pertinenze presenti al 1897 e al 1954)

• Territorio urbanizzato contemporaneo

• Ambiti di pertinenza dei centri abitati e dei sistemi insediativi minori

• Aree ad uso specialistico interne od esterne all'urbanizzato (cave, discariche, aree produttive, impianti sportivi ecc.)

• Viabilità principale e minore, storica e contemporanea

3 Invariante III del PIT/PPR

Descrizione e obiettivi generali "Il carattere policentrico dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali"

Il P.S.I. persegue l'insieme degli obiettivi generali per l'Invariante III del PIT/PPR, è conforme alle indicazioni per le azioni contenute nell'"Abaco delle Invarianti" e applica le direttive correlate agli obiettivi di qualità d'ambito nella Scheda d'Ambito di Paesaggio 20 "Bassa Maremma e ripiani tufacei".

L'Invariante III è definita all'insieme delle città ed insediamenti minori,dei sistemi infrastrutturali, produttivi e tecnologici presenti sul territorio ed è rappresentata nell'elaborato ST3.

Il P.S.I. persegue l'insieme degli obiettivi generali per l'invariante III che sono così definiti dalla Disciplina del PIT/PPR:

• a) la valorizzazione delle città e dei borghi storici e la salvaguardia del loro intorno territoriale, nonché delle reti (materiali e immateriali), il recupero della centralità delle loro morfologie mantenendo e sviluppando una complessità di funzioni urbane di rango elevato;
• b) la riqualificazione dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee e delle loro criticità;
• c) la riqualificazione dei margini città-campagna con la conseguente definizione dei confini dell'urbanizzato, e la promozione dell'agricoltura periurbana multifunzionale come strumento per migliorare gli standard urbani;
• d) il superamento dei modelli insediativi delle "piattaforme" monofunzionali;
• e) il riequilibro e la riconnessione dei sistemi insediativi fra le parti di pianura, collina e montagna che caratterizzano ciascun morfotipo insediativo;
• f) il riequilibrio dei grandi corridoi infrastrutturali, con il potenziamento del servizio alla rete diffusa dei sistemi territoriali policentrici;
• g) lo sviluppo delle reti di mobilità dolce per integrare l'accessibilità ai sistemi insediativi reticolari con la fruizione turistica dei paesaggi;
• h) l'incardinamento sui caratteri strutturali del sistema insediativo policentrico dei progetti multisettoriali per la sicurezza idrogeologica del territorio, la riqualificazione dei sistemi fluviali, la riorganizzazione delle connessioni ecologiche, la valorizzazione dei paesaggi rurali.

I Comuni interessati dal presente P.S.I. ricadono dunque nel morfotipo 4. "Morfotipo insediativo a pettine delle penetranti vallive sull'Aurelia" (Articolazione territoriale 4.6 Valle dell'Albegna e del Fiora, Argentario e isola del Giglio) e dal morfotipo n.5 "Morfotipo insediativo policentrico a maglia del paesaggio storico collinare" (Articolazione territoriale 5.15 Gli altopiani tufacei di Pitigliano e Sorano).

Il sistema insediativo si è andato strutturando storicamente sulla direttrice trasversale di origine etrusca che assicurava i collegamenti tra la costa tirrenica e l'entroterra: la Strada Maremmana (ora SR 74), che tutt'ora collega il corridoio tirrenico costituito dal fascio Via Aurelia e Ferrovia, i porti dell'Argentario e il centro costiero di Orbetello, risalendo i crinali delle colline dell'Albegna, attraverso i castelli di Marsiliana e di Manciano, fino al ventaglio dei centri dell'altopiano dei Tufi, Pitigliano, Sovana, Sorano, per proseguire poi in direzione dell'Umbria, verso Bolsena e Orvieto. Lungo la SR 74 Maremmana o connesso a questa da percorsi secondari, troviamo il sistema insediativo così costituito:

◦ "il Sistema a pettine dei centri affacciati sulla piana alluvionale costiera dell'Albegna": Sistema innervato sulla SR 74 Maremmana, con i castelli a controllo delle intersezioni con le direttrici storiche trasversali: Marsiliana all'incrocio con la SP Sant'Andrea verso Magliano; il centro maggiore di Manciano, all'incrocio con la SR 322 verso Montemerano e il centro termale di Saturnia, con la SP Collacchie a sud verso la valle del Fiora e il Lazio, mentre la SR Maremmana prosegue a nord-est verso Pitigliano e l'Altipiano dei Tufi;

◦ "il Sistema reticolare degli altopiani tufacei", con le eccezionalità paesistiche e architettoniche dei centri di Pitigliano, Sorano e Sovana, sistema che si attesta sul centro maggiore di Pitigliano, dal cui sperone roccioso si dipartono a est la SR Maremmana verso il lago di Bolsena, a nord-est la SP 4 Pitigliano-Santa Fiora verso Sorano, a nord la SP Pian della Madonna verso Sovana;

Criticità del sistema insediativo

Le criticità del sistema insediativo individuate dal PIT/PPR, scheda d'Ambito 20, che riguardano il territorio dei tre Comuni e di cui il P.S.I. persegue il non aggravamento e - ove possibile - la riduzione, sono le seguenti:

• La pressione insediativa sulla piana costiera e la presenza del sistema infrastrutturale Via Aurelia/Ferrovia hanno svolto un ruolo attrattore per lo scivolamento a valle delle attività e delle popolazioni dei nuclei storici collinari con conseguente indebolimento delle relazioni territoriali ambientali e paesaggistiche tra il sistema costiero e l'entroterra, progressivo abbandono delle aree collinari interne, perdita delle funzioni storiche di presidio territoriale dei centri collinari e decadimento delle economie ad essi connesse, con l'intensificarsi dei fenomeni di marginalizzazione e abbandono dei centri collinari e conseguente degrado delle strutture insediative storiche.

• Diffusione recente nel territorio rurale dell'entroterra sub-costiero di residenze singole, lottizzazioni, capannoni artigianali. Si tratta di tessuti a bassa densità, in cui è prevalente la tipologia di casa uni-bifamiliare con funzione residenziale o di seconda casa ai fini turistici, principalmente sparsi nelle piane e nel pedecollina di Marsiliana e della valle dell'Albegna, talvolta raccolte in lottizzazioni consistenti o in piccole zone industriali/artigianali, che per giacitura della nuova edificazione e/o per superfetazione di annessi incongrui (in numerosissimi casi forniti di piscina) risultano incongruenti con la struttura insediativa del paesaggio delle bonifiche e in contrasto con i non facili equilibri idraulici delle piane maremmane umide

• Pressione insediativa delle espansioni dei principali centri collinari, caratterizzati da espansioni edilizie moderne non controllate, di dimensione più ridotte rispetto ai centri costieri, ma comunque piuttosto consistenti e dal carattere non omogeneo rispetto ai tessuti antichi; assiepate incoerentemente lungo le direttrici viarie in uscita dai centri urbani, rappresentano un grande impatto paesaggistico perché più visibili e maggiormente percepibili dalle piane e dai principali assi di attraversamento dell'ambito, in particolare: lungo la viabilità di crinale che si diparte da Manciano, sullo sprone tufaceo a diniego dell'omogeneità materica e paesistica del centro storico di Pitigliano, con giacitura delle urbanizzazioni contemporanee incoerente con i percorsi fondativi all'origine del centro di Sorano.

Morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee

Nel documento "Abachi delle invarianti" sono contenute le indicazioni per le azioni con riferimento ad ogni morfotipo in cui esse risultano articolate, contestualizzate nelle schede d'ambito, a cui si conforma il presente P.S.I.

Il P.S.I. riconosce e fa propri gli obiettivi specifici relativi ai morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee, specificandoli e dettagliandoli secondo il tipo di struttura urbana.

Il principio interpretativo delle diverse strutture dei territori urbanizzati si basa su una distinzione iniziale tesa a distinguere:

A. I centri dotati di cinta muraria, strutturatisi in forma compiuta in epoca medievale (X-XIV sec.) -A-.

B. I centri non murati che trovano la loro formazione e struttura genetica in epoca moderna (XVI_XVIII sec.) o contemporanea (Borghi di servizio Ente Maremma) -B-.

C. A questa precedente classificazione di massima non corrispondono i centri urbani di Saturnia e Sovana, che dopo una fase romana e altomedievale con la definizione delle cinte murarie vengono quasi completamente abbandonate nei secoli centrali del medioevo per trovare una nuova definizione urbana data rispettivamente dalla sostanziale data dell'Infeudazione Medicea (1595) per Saturnia e dal periodo dei ripopolamenti Mediceo-Lorenesi per Sovana. In questo caso le cinte murarie definiscono il Territorio urbanizzato ma le aree inedificate interne rimangono inedificabili essendo consentiti esclusivamente interventi di riqualificazione -C-

Nel territorio urbanizzato del P.S.I. si riconoscono i seguenti morfotipi insediativi, sia storici sia delle urbanizzazioni contemporanee (rappresentati nell'elaborato "ST10 Territorio urbanizzato").

Insediamenti tipologia -a- borghi murati

Manciano:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.5. Tessuto puntiforme

o T.R.6 Tessuto a tipologie miste

o T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

o T.R.8 Tessuto lineare

Tessuti della citta' produttiva e specialistica

o T.P.S.1 Tessuto a proliferazione produttiva lineare

Montemerano:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7. Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Manciano

Pitigliano:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.3. Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali

o T.R.5. Tessuto puntiforme

o T.R.6 Tessuto a tipologie miste

Comune di Pitigliano

Sorano:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.5. Tessuto puntiforme

o T.R.6 Tessuto a tipologie miste

Tessuti della citta' produttiva e specialistica

o T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive - commerciali - direzionali

Castell'Ottieri:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7. Tessuto sfrangiato di margine

o T.R.8. Tessuto lineare

Montorio:

Centro storico

Comune di Sorano

Insediamenti tipologia -b- borghi aperti

Poderi di Montemerano:

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7. Tessuto sfrangiato di margine

o T.R.8 Tessuto lineare

Comune di Manciano

Poggio Murella:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.8. Tessuto lineare

Comune di Manciano

Capanne:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.8. Tessuto lineare

Comune di Manciano

San Martino sul Fiora:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.8. Tessuto lineare

Comune di Manciano

Marsiliana:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.5. Tessuto puntiforme

o T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Tessuti della citta' produttiva e specialistica

o T.P.S.3 Insule specializzate

Comune di Manciano

Il Casone:

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.8. Tessuto lineare

Comune di Pitigliano

Elmo:

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

San Valentino:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

Montevitozzo:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

San Giovanni delle Contee:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

San Quirico:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7 Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

Insediamenti tipologia -c- borghi murati con ampi spazi inedificati interni alla cinta muraria

Saturnia:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.8. Tessuto lineare

Comune di Manciano

Sovana:

Centro storico

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

o T.R.7. Tessuto sfrangiato di margine

Comune di Sorano

Disciplina per i tessuti storici

Per i centri e nuclei storici, individuati come Centro Storico nell'elaborato ST10a, il P.S.I. persegue i seguenti gli obiettivi della Disciplina del PIT/PPR, art. 10:

• tutela e valorizzazione dell'identità materiale e multifunzionale dei centri, nuclei, aggregati storici e disciplina a tal fine delle trasformazioni;

• tutela e valorizzazione della permanenza dei valori storico-testimoniali e dei caratteri architettonici degli insiemi territoriali definiti dalla presenza di pievi, borghi e fortificazioni, sistemi di ville-fattoria, e la persistenza delle relazioni tra questi e le loro pertinenze;

• tutela dei centri e dei nuclei storici ed il loro intorno intorno territoriale, ovvero l'ambito di pertinenza, ai fini della salvaguardia del valore percettivo e di testimonianza storica culturale, della tutela della destinazione agricola e delle sistemazioni idrauliche-agrarie di impianto storico;

• progettazione degli assetti urbani che risulti coerente con le regole insediative storiche, con la conformazione orografica del territorio e con la consistenza dimensionale in rapporto dell'insediamento storico esistente;

• tutela e valorizzazione della rete dei percorsi e delle infrastrutture storiche per la fruizione del territorio, ivi compreso l'assetto figurativo delle dotazioni vegetazionali di corredo caratterizzanti la percezione consolidata;

• tutela dell'intervisibilità tra i diversi insiemi di valore storico-testimoniale nonché le visuali panoramiche che li traguardano;

• non alterazione della godibilità della percezione visiva degli insiemi di valore storico-testimoniale ivi compresi il loro intorno territoriale anche in riferimento alle eventuali installazioni tecnologiche, ivi compresi gli impianti per la produzione di energie rinnovabili.

In conformità alla Disciplina d'uso della Scheda d'ambito 20 del PIT/PPR, Obiettivo 4, deve essere salvaguardato il carattere compatto dei nuclei e centri storici e le relazioni figurative con il contesto paesaggistico, contenendo le espansioni insediative e assicurando che le nuove realizzazioni edilizie nei borghi e centri non ne alterino l'immagine consolidata e non si collochino in modo incongruo lungo i principali assi stradali ma contribuiscano, per localizzazione, morfologia, rapporto con lo spazio pubblico e tipologie edilizie, a mantenere o riqualificare ciascun insediamento.

Deve inoltre essere mantenuto il buon livello di conservazione dei sistemi insediativi storici di impianto medievale strutturati sui rilievi della Valle dell'Albegna, lungo la SR 74 e i percorsi secondari ad essa collegati; deve essere promossa la conservazione di una fascia di oliveti o alternati ai seminativi e di altre colture nell'intorno dei centri abitati e lungo la viabilità di crinale; deve essere promossa la messa in rete e la fruizione integrata dei centri storici dell'interno con le risorse costiere.

Per i tessuti storici si richiamano inoltre i seguenti "Indirizzi per le politiche" dell'Ambito di paesaggio 20 del PIT/PPR:

9. tutelare l'integrità morfologica dei centri di origine medievale, che si sviluppano in posizione dominante sulle colline dell'Albegna e sull'altopiano dei Tufi, e le relazioni con il contesto paesaggistico. In particolare:

° il peculiare assetto del sistema insediativo che caratterizza il paesaggio degli altopiani tufacei e le sue strette relazioni con la morfologia dei luoghi e il contesto rurale, contrastando ulteriori espansioni insediative;

° le visuali panoramiche che si aprono dai centri storici e da molti tratti dei principali assi viari che corrono lungo i ripiani tufacei; con particolare riferimento alle visuali verso Pitigliano dalla strada n. 74 Maremmana, verso Sorano e Montorio dalla strada provinciale che collega la Sforzesca a Pitigliano, verso il monte Elmo e i territori rurali dell'altopiano tufaceo dalla strada provinciale Pitigliano-Santa Fiora;

11. favorire azioni di tutela e valorizzazione delle emergenze storico-architettoniche e culturali diffuse, quali i borghi storici collinari, i complessi religiosi, le torri, il sistema dei castelli e borghi fortificati delle colline dell'Albegna e del Fiora, le fattorie collocate lungo gli antichi percorsi della transumanza, anche nell'ottica della loro messa in rete e fruizione integrata con le risorse paesaggistiche costiere.

Criticità e obiettivi per i morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee [tessuti urbani e tessuti extra-urbani]

Le principali criticità e gli obiettivi specifici per i morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee presenti nel territorio urbanizzato e nel territorio rurale del PSI sono i seguenti, interpretati secondo una lettura che specifica i morfotipi dell'Abaco della Invariante III del PIT/PPR rispetto alle tre tipologie A, B e C di centri abitati del PSI dell'Unione dei Comuni delle Colline del Fiora:

Tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista

T.R.3. Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali -

rilevato a: PITIGLIANO - ASSOCIATO AD UN BORGO MURATO DI TIPO A.

Criticità

• - Scarse connessioni e relazioni sia con il centro urbano che con il territorio aperto. Le espansioni dei centri murati risultano quasi sempre come elementi di abbandono residenziale del centro storico e ricerca di dotazioni migliori nella edilizia di nuova realizzazione. Le connessioni con il territorio aperto e con il centro storico sono da un lato di natura funzionale (territorio aperto e dinamica castello-contado) e dall'altro di natura culturale (centro storico e manifestazioni culturali, religiose e di comunità); in questo senso il rintracciare elementi fisici di relazione è praticamente impossibile.
• - Di frequente sono presenti aree dismesse/o degradate dovute alla presenza e alla dismissione di edifici con funzioni specialistiche (edifici produttivi dismessi ecc.). A Pitigliano questo è più dovuto ad una sotto utilizzazione che ad un abbandono
• - Dotazione di spazi pubblici non adeguata, prevalentemente riguardo la qualità, che risulta bassa e con fenomeni di degrado. La dotazione da Standards ex 1444/68 non aiuta in contesti in cui è ancora fondamentale il rapporto di riconoscibilità con il Centro storico consolidato che assorbe Culturalmente il principio dello Standard ad eccezione dei Parcheggi
• - Carenza di morfologie di impianto compiuto riconoscibili e identitarie, con prevalenze di lottizzazioni indipendenti e senza formazione di isolati strutturati. Infatti tali nuclei sono tipici dei cosiddetti piani attuativi di seconda generazione con prevalenza di formazione concluse ma avulse da contestualizzazioni organiche. In pratica anche a Pitigliano si segue la Moda del progetto localizzato.
• - Nella maggior parte dei casi architetture di scarsa qualità con impiego di elementi costruttivi e materiali standardizzati e decontestualizzati. Tale lettura specifica a livello di area si ritrova in realtà in tutte le espansioni a funzione mista tipica degli anni 60-80 del Novecento e Pitigliano non fa eccezione.

Obiettivi specifici

Definire un disegno urbano compiuto, cercando di conferire al tessuto una nuova identità e centralità urbana dal punto di vista morfologico, funzionale e sociale: In questo senso il rapporto tra centro Murato A e obiettivo di riqualificazione del tessuto TR3 è strettamente correlato al valore/disvalore dell'edilizia da recuperare nel tessuto di riferimento in relazione alle dinamiche economiche locali.

• - Rileggere e riprogettare allineamenti, tracciati, relazioni con la strada e la rete degli spazi aperti. Questo aspetto è possibile in quanto strettamente legato al miglioramento della progettazione di opere pubbliche
• - Dotare i tessuti insediativi di servizi adeguati e attrezzature specialistiche, realizzando anche nuove centralità e aree attrezzate ad elevata specializzazione, accessibili dalla città e dallo spazio peri-urbano. La realtà dei tessuti extra-moenia che sono generati da un centro storico di peso consistente sta nella definizione di servizi e standards di quartiere che il centro storico non può offrire soprattutto in ragione del principio e legame di servizi Funzione-Sosta-Mobilità; da valutare in merito all'ultimo obiettivo che ripropone gli stessi principi probabilmente per tessuti più complessi
• - Ricostruire le relazioni con la città e con lo spazio aperto peri-urbano (agricolo o naturale) in ragione degli effettivi attrattori locali (produzioni da autoconsumo e tempo libero per il patrimonio agricolo e naturale. Ma è da verificare se Pitigliano risponda con questi tessuti TR3 a questi obiettivi
• - Dotare lo spazio periferico di servizi rari e attrezzature specialistiche e dotazioni alla scala di quartiere come sopra

Indicazioni per il P.O.

A Pitigliano il tessuto TR3 copre una buona parte della città nuova, caratterizzata da una serie di problematiche di sub regione tipiche degli altri comuni e anche degli altri tessuti quali:

1. Una edilizia realizzata quando ancora esisteva una buona parte di popolazione attiva

2. Una Edilizia che ha affrontato il peso della scarsa qualità propria, oltre a quella di una perdita di attrazione del centro urbano di riferimento

3. Una necessità di riqualificazione che rappresenta anche una forma di tenuta immobiliare

In questo senso il P.O. ha la necessità:

* Di verificare la capacità di rigenerazione economica dei tessuti edilizi in relazione alla effettiva tenuta della dinamica economica locale

* Di valutare quanto la popolazione anziana, in caso di crollo della domanda, necessiti di una riqualificazione degli spazi locali a fini di assistenza

* Di valorizzare da un lato la tenuta commerciale e culturale del centro storico di riferimento e dall'altra di sviluppare i tessuti produttivi anche esterni al perimetro del territorio urbanizzato e del tessuto di riferimento

* Di verificare quanto, aldi là del riconoscimento morfologico e contenutistico della natura dei tessuti dell'urbanizzazione contemporanea, i principi e le indicazioni di riqualificazione valgano in realtà per l'intera tenuta dei singoli tessuti rilevati indipendentemente sdalla loro caratterizzazione e riconoscibilità di schema

T.R.5. Tessuto puntiforme - ASSOCIATO A BORGHI MURATI DI TIPO A.

rilevato a: MANCIANO (in un caso isolato), PITIGLIANO (in tessuti a margine di espansioni consistenti) e SORANO (a sostegno e integrazione funzionale di una struttura lineare mista)

Criticità

• -Presenza di aree residuali libere intercluse al tessuto edificato, talvolta verdi o ancora coltivate, ma in situazioni di degrado e assenza di adeguata manutenzione. Nei casi specifici di Manciano il tessuto è una proprietà isolata con struttura a parco agricolo all'inglese; a Pitigliano è rappresentato da due strutture di margine urbano consolidatosi a maglia larga ma pianificato e a Sorano rappresenta una poco consolidata edificazione lineare su un asse generatore che fa da elemento trainante di strutture funzionali miste.
• -Trasformazione del profilo del terreno con ingenti interventi di sbancamento o movimento di terra per la realizzazione dei gradoni. A Pitigliano e Sorano le opere di sbancamento e modellamento sono sostituite dal modellamento naturale e l'adeguamento insediativo alla struttura dei terrazzi vulcanici.
• -Tessuto isotropo governato prevalentemente dalla parcellizzazione fondiaria. Tranne che in Manciano, le altre situazioni rappresentano un lento adattamento dell'edilizia di completamento a genesi pianificatoria anche di aree di espansione ma realizzate prevalentemente con i criteri dei lotti di completamento
• -I processi di costruzione dei manufatti sono quasi direttamente controllati dai proprietari, l'unica regola che disciplina l'arbitrarietà della localizzazione delle unità mono e bifamiliari sul lotto è la distanza dai confini recintati. Se l'immagine area e la natura del tessuto possono far associare questo stato di fatto ad un modello di riferimento, soprattutto a Pitigliano siamo di fronte a situazioni ordinate di quartieri costruiti nei quali l'edificato, peraltro ben articolato, non risponde ai criteri di Standards ex 1444/68

Obiettivi specifici

• - Progettare il margine urbano con azioni di mitigazione paesaggistica, mantenimento e valorizzazione dei varchi visivi e ridefinizione dei retri urbani. In tutti i punti successivi se a Sorano sono da raggiungere obiettivi di carattere formale ed edilizio in linea con gli obiettivi, per Pitigliano risulta sufficiente la manutenzione accurata dell'immagine consolidata, che restituisce un edificato di anni 70-90 di buona qualità, nel quale l'ampiezza e la qualità del verde privato compensa la poca presenza del verde pubblico
• - Utilizzare lo spazio della campagna periurbana come risorsa per il miglioramento (qualitativo e quantitativo) dello spazio aperto pubblico creando spazi in continuità e connessioni in chiave paesaggistica. A Sorano risulta necessario definire l'elemento formale della connessione viaria in modo da realizzare un accesso consono all'importanza dei luoghi
• - Riprogettare lo spazio urbano e pubblico esplorando le potenzialità esistenti (direttrici viarie principali, slarghi, parcheggi, marciapiedi, aree non costruite, brandelli di tessuto agricolo interclusi) per creare connessioni funzionali e percettive nel quartiere, con la città e con il territorio aperto

Per Pitigliano e Sorano in merito all'importanza dei tessuti si legga quanto osservato in chiave progettuale.

Indicazioni per il P.O.

In questo senso il P.O. ha la necessità:

* Di verificare la capacità di tenuta manutentiva e formale dei tessuti edilizi e riqualificare a Sorano la natura pubblica del fronte stradale in modo da offrire un'immagine consona all'ingresso all'insediamento

* Di valutare quanto si possano avviare operazione di attribuzione di valore aggiunto anche di attività produttive leggere (professionali, studi ecc) ad un tessuto periferico collocato in aree a perdita di popolazione

* Di valorizzare da un lato la tenuta commerciale e culturale del centro storico di riferimento a Pitigliano e a Sorano consolidare i tessuti produttivi interni e adiacenti al tessuto analizzato

T.R.6 - Tessuto a tipologie miste - ASSOCIATO A BORGHI MURATI DI TIPO A.

Rilevato a: MANCIANO (una vasta area di case popolari anni 50 -70-80 e aree adiacenti a struttura mista che condivide con Sorano), PITIGLIANO (tessuto a margine di antichi borghi lineari su l'asse di collegamento con Sorano) e SORANO (una vasta area di case popolari anni 50 -70-80 e aree adiacenti a struttura mista che condivide con Manciano)

Criticità

• - Margine urbano disomogeneo. A Pitigliano attraverso questa tipologia di tessuto si salda una espansione disomogenea tipica di un fuori mura storicamente dotato di funzioni periurbane (residenza, artigianato di servizio) con un borgo lineare a generatrice gerarchizzata definito dal sistema San Francesco, Parco Orsini di Poggio Strozzoni, di antica formazione pur sfrangiato nei margini. A Manciano e Sorano la stessa classificazione unisce due aree di case popolari, inizialmente formatesi al di fuori della pianificazione urbanistica (Ina Casa-prime 167/62) integrate da funzioni collocatesi a margine a funzione mista con la natura dei completamenti
• - Assenza o non chiara definizione di relazioni con i tessuti urbani limitrofi. Difficile la ricucitura con i margini limitrofi per stretti motivi genetico-formali anche in relazione alle funzioni urbane svolte.
• - Assenza di spazi pubblici e di tessuto connettivo ciclo-pedonale e destinazione prevalente degli spazi pubblici presenti a parcheggio. In tutti gli elementi la difficoltà di utilizzo ciclo-pedonale è data dalle situazioni orografiche, l'utilizzo a parcheggio degli spazi residui compensa e integra le funzioni assenti nei centri storici a margine che svolgono ancora il ruolo di attrattore
• - Mancanza di un progetto chiaro in termini di "forma urbana". La natura diacronica degli interventi, anche in relazione ai due punti successivi, ha strutturato mancanza di forma urbana, tipologie edilizie e utilizzo dei materiali in relazione alla dimensione genetica degli interventi e alla mancanza di potenzialità economica di un rinnovo urbano
• - Commistione di tipologie edilizie difformi e talvolta incompatibili (edifici residenziali e capannoni produttivi) con l'impiego di tipologie edilizie, elementi costruttivi e materiali standardizzati e decontestualizzati.
• - Spazi di pertinenza degli edifici ad uso non residenziale spesso recintati e destinati ad usi complementari alla produzione.

Obiettivi specifici

• - Eliminare i fenomeni di degrado urbanistico ed architettonico. A Manciano e Sorano è importante aumentare il grado di sicurezza delle connessioni viarie da e verso le aree interessate dal tessuto, mentre a Pitigliano è importante aumentare la cura e la manutenzione del patrimonio edilizio esistente
• - Ridefinire la struttura "ordinatrice" ed il ruolo dello spazio pubblico e del connettivo aumentandone la dotazione e la qualità. A Sorano e Manciano è importante definire il decoro interno delle singole aree in quanto, a causa dell'invecchiamento delle utenze, la struttura residenziale può subire nel tempo effetti di degrado
• - Riprogettare il margine urbano con interventi di mitigazione paesaggistica (costruire permeabilità tra spazio urbano e aperto, migliorare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, progettare percorsi di connessione/attraversamento, collocare fasce alberate).
• - Favorire la permeabilizzazione delle superfici asfaltate.
• - Verificare ed attuare strategie di densificazione dei tessuti, prevedendo nel contempo interventi di ristrutturazione ed eventuale sostituzione degli edifici esistenti che presentano caratteri di incongruità fisica e funzionale.
• - Attuare strategie di rilocalizzazione della attività produttive incompatibili in aree dedicate alla produzione.

Indicazioni per il P.O.

In questo senso il P.O. ha la necessità:

* Di garantire la potenzialità di aumentare la dimensione degli alloggi esistenti garantendone l'efficienza energetica (fusioni immobiliari di alloggi popolari e contropareti interne ecc.) in modo da costituire un bacino di alloggi di dimensione e efficienza sufficiente da destinare alle coppie giovani a fini di stabilizzazione insediativa.

* Di promuovere la manutenzione ordinaria e straordinaria privata del patrimonio esistente e di attivare finanziamenti pubblici per la definizione degli spazi di relazione,

* Di valutare quanto si possano avviare operazioni di attribuzione di valore aggiunto alla riconversione di attività esistenti e incongrue in attività economiche di quartiere non concorrenti con quelle destinate alla valorizzazione del centro storico

T.R.7. Tessuto sfrangiato di margine

Criticità

• - Assenza di margine urbano e tendenza alla dispersione insediativa nel tessuto rurale, con alto consumo di suolo agricolo.
• - Assente o debole definizione di relazioni con i tessuti urbani limitrofi.
• - Bassa o assente qualità dei retri urbani e dei fronti di servizio sugli spazi aperti.
• - Scarsa qualità o manutenzione degli spazi aperti interclusi e rischio di saturazione edilizia.
• - Assenza di spazi pubblici, tessuto connettivo ciclopedonale e servizi.
• - Incompletezza, frammentarietà e bassa qualità del tessuto urbano.
• - Mancanza di un progetto ordinatore chiaro in termini di "forma urbana".
• - Omologazione delle architetture con l'impiego di tipologie edilizie, elementi costruttivi e materiali standardizzati e decontestualizzati.

Obiettivi specifici

Attivare progetti di paesaggio con interventi sul margine urbano, sugli spazi pubblici, sulle relazioni con la città da un lato ed il territorio aperto dall'altro.

• - Bloccare i processi di dispersione insediativa
• - Riprogettare il "bordo costruito" con azioni di qualificazione paesaggistica e insediativa, anche tramite l'istituzione di una "cintura verde" peri-urbana che qualifichi in senso multifunzionale (orti, frutteti, giardini, percorsi fruitivi, parchi agricoli) il passaggio dalla città alla campagna
• - Migliorare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, completando e rendendo continue alcune maglie frammentate per dare unitarietà all'edificato
• - Progettare il complesso degli spazi aperti interni alla frangia periurbana, come strategia per il miglioramento dello spazio aperto urbano periferico, creando spazi in continuità e connessioni in chiave paesaggistica e ambientale con gli spazi verdi della "cintura" e dell'aperta campagna e con la città compatta
• - Riprogettare e valorizzare le aree intercluse o libere come spazi pubblici integrati, flessibili e multiuso, destinandoli ad attività agricolo/ricreative, orti urbani, parchi, giardini, ecc. connettendoli con percorsi di mobilità dolce alla "cintura verde" peri-urbana
• - Dotare lo spazio periferico di servizi alla scala di quartiere

TESSUTI URBANI o EXTRAURBANI A PREVALENTE FUNZIONE RESIDENZIALE E MISTA - Frange periurbane e città diffusa

T.R.8 - Tessuto lineare

Criticità

• - Rottura dei margini urbani verso la campagna con tendenza alla dispersione insediativa e rischio di saldatura con i centri limitrofi, verso la costruzione di conurbazioni lineari continue
• - Alterazione della percezione dello spazio aperto della campagna con effetti di "retro" verso aree aperte di pregio naturale e/o agricolo e occlusione della visibilità.
• - Scarsa qualità o manutenzione degli spazi aperti interclusi e rischio di saturazione edilizia.
• - Assenza/carenza di spazi pubblici, tessuto connettivo ciclo-pedonale e servizi.
• - Incompletezza e frammentarietà del tessuto.
• - Tessuti abitativi rarefatti costituiti da aggregati di abitazioni tenute insieme dal filo della strada.

Obiettivi specifici

• - Riqualificare le relazioni funzionali, visive e paesaggistiche tra città e campagna, prevedendo, anche per le edificazioni stradali esistenti, il mantenimento o l'apertura di varchi di discontinuità nel tessuto lineare lungo strada utili a favorire la continuità paesaggistica ed ambientale con il territorio aperto.
• - Ricostruire una polarizzazione lineare policentrica.
• - Contenere i processi di dispersione insediativa impedendo ulteriori processi di edificazione lungo gli assi stradali e sui retri dell'edificato esistente
• - Riprogettare il "bordo costruito" con azioni di qualificazione paesaggistica per frenare i processi di dispersione insediativa, anche tramite l'istituzione di una "cintura verde" peri-urbana che renda permeabile il passaggio dalla città alla campagna.
• - Migliorare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, chiudendo alcune maglie per dare unitarietà all'edificato.
• - Progettare il complesso degli spazi aperti interni alla frangia peri-urbana, come strategia per il miglioramento dello spazio aperto urbano periferico creando spazi in continuità e connessioni in chiave paesaggistica con gli spazi verdi dell'aperta campagna e con la città compatta.
• - Dotare lo spazio periferico di servizi e dotazioni alla scala di quartiere.

Tessuti extraurbani a prevalente funzione residenziale e mista

T.R.10 - Campagna abitata

Criticità

• - Tendenza alla dispersione insediativa per il turismo rurale ed il fenomeno delle "seconde case".
• - Rischio di progressivo abbandono delle pratiche agricole e perdita dei caratteri rurali della campagna abitata a causa del turismo rurale e degli insediamenti di seconde case, con separazione, attraverso la deruralizzazione, dell'edilizia rurale dal fondo agricolo.
• - Tendenza alla trasformazione degli spazi pertinenziali funzionali ed integrati con l'attività agricola in giardini privati.
• - Privatizzazione e recinzione degli spazi di pertinenza, con trattamento dei suoli talvolta incongruo (impermeabilizzazione).
• - Graduale perdita dei caratteri rurali della campagna abitata che si banalizzano in seguito alla trasformazione delle residenze rurali in insediamenti di seconde case che ne snaturano le tipologie edilizie.
• - Tendenza alla trasformazione degli insediamenti storicamente funzionali alla produzione agricola in insediamenti residenziali staccati dai fondi agricoli e in alcuni casi frammisti a nuova edilizia residenziale diffusa.

Obiettivi specifici

• - Promuovere un progetto agro-urbano di qualità finalizzato a valorizzare la "campagna abitata" come valore identitario e contesto di vita, mantenendo il carattere rurale e diffuso del tessuto edilizio e architettonico, sia che abbia conservato caratteristiche agricole sia che rivesta connotazioni urbane.
• - Promuovere progetti e politiche agro-ambientali e multifunzionali per conservare il legame tra attività agricole e insediamento diffuso della campagna abitata e istituire strategie integrate tra pianificazione dei tessuti urbani e programmi di sviluppo rurale.
• - Limitare fortemente la deruralizzazione degli edifici rurali storici, mantenendone l'unità funzionale con il fondo agricolo di pertinenza.
• - Conservare il carattere rurale dell'insediamento (sia quando abbia conservato l'uso agricolo, sia quando siano presenti connotazioni funzionali di tipo urbano, sia quando uso agricolo ed uso urbano siano compresenti) preservandone il modello insediativo e impiegando nei recuperi e nelle eventuali addizioni i materiali e le tipologie dei repertori della tradizione rurale.
• - Promuovere la conservazione, il recupero e il restauro dell'edilizia rurale monumentale e diffusa e distinguere le emergenze architettoniche come presidi e luoghi centrali per il territorio extraurbano, attenendosi per le trasformazioni dell'edilizia rurale storica ai criteri del restauro conservativo, conferendo qualità architettonica alle nuove trasformazioni.
• - Dare continuità e fruibilità ai tracciati storici extraurbani.
• - Per i tessuti che hanno mantenuto l'uso agricolo: subordinare le trasformazioni edilizie ad interventi di ammodernamento delle aziende agricole ed agrituristiche e al mantenimento delle pratiche agricole e dell'allevamento.

T.R.11 - Campagna urbanizzata

Criticità

• - Alto consumo di suolo e tendenza alla dispersione insediativa.
• - Diffuso degrado ambientale e dissipazione di risorse essenziali.
• - Bassa qualità paesaggistica dei retri urbani.
• - Progressivo abbandono delle pratiche agricole e perdita dei caratteri rurali della campagna.
• - Impermeabilizzazione di ampi spazi pertinenziali per usi complementari alla residenza e alla produzione.
• - Totale assenza di spazi ad uso collettivo.
• - Graduale perdita dei caratteri rurali della campagna.
• - Diffusione sparsa di insediamenti residenziali e misti in territorio aperto, caratterizzati da bassa qualità architettonica e paesaggistica, in particolare in riferimento al rapporto fra insediamenti decontestualizzati di tipo urbano e territorio rurale.

Obiettivi specifici

• - Bloccare la crescita del modello della campagna urbanizzata e riqualificare gli insediamenti discontinui verso una rete di piccoli centri urbani.
• - Arrestare il processo di dispersione insediativa, bloccando il consumo di suolo agricolo.
• - Promuovere progetti di polarizzazione urbana (spazi pubblici, servizi) nei nuclei più densi.
• - Progetti di delocalizzazione degli edifici singoli sparsi nel tessuto rurale a carattere produttivo o residenziale, verso aree specialistiche urbane.
• - Realizzare spazi pubblici e inserire servizi per la residenza nel rispetto dei caratteri compositivi e tecnologici della ruralità.
• - Utilizzare nei processi di trasformazione, recupero e riqualificazione edilizia forme e materiali ecocompatibili con l'ambiente.
• - Provvedere alla conservazione, recupero e restauro dell'edilizia rurale e civile, monumentale e diffusa, e recuperare la continuità, anche visiva e percettiva, dei tracciati storici extra-urbani.

Tessuti della citta' produttiva e specialistica

T.P.S.1. Tessuto a proliferazione produttiva lineare

Criticità

• - Alto impatto paesistico e visivo sull'intorno urbano e rurale-naturale dato dalle dimensioni dell'insediamento (capace di occludere la visibilità dello spazio aperto), dalla banalizzazione delle architetture prefabbricate, dalla casualità delle localizzazioni.
• - Depauperamento delle risorse ambientali e del paesaggio.
• - Presenza diffusa di degrado e inquinamento ambientale.
• - Alto consumo di suolo dovuto a lotti recintati di grandi dimensioni, con spazi di servizio all'attività prevalentemente impermeabilizzati, spesso intervallati da residue aree aperte incolte o agricole.
• - Carenza e scarsa qualità degli spazi aperti pubblici.
• - Nei casi di accesso diretto dalla strada appesantimento della funzionalità dell'infrastruttura e formazione di domanda per alternative di viabilità veloce.
• - Fattori strutturanti ridotti alla componente strada con assenza di strutturazioni distributive interne alle lottizzazioni.
• - Tipologie edilizie con strutture seriali prefabbricate prive di relazioni con il contesto e di qualsiasi qualità architettonica.
• - Disordine casuale nella compresenza di componenti residenziali, commerciali e produttive e nel posizionamento nei lotti.
• - Assenza di margini definiti e tendenza all'espansione per singole aggiunte.

Obiettivi specifici

• - Riqualificare le strade-mercato e gli insediamenti produttivi lineari ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo e il territorio aperto e tra il tessuto produttivo e la città.
• - Impedire nelle previsioni urbanistiche ulteriori processi di edificazione lungo le strade e i fiumi.
• - Progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di qualificazione paesistica
• - Riutilizzare i capannoni dismessi per la riqualificazione urbanistica, ambientale e architettonica.
• - Provvedere alla messa in sicurezza della viabilità.
• - Attrezzare ecologicamente le aree produttivo-commerciali-direzionali (utilizzando i requisiti APEA).
• - Trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di eco-sostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, mini-eolico, biomasse, mini-idraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc.).

T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive - commerciali - direzionali

Criticità

• - Alto impatto paesistico e visivo sull'intorno urbano e rurale-naturale dato dalle dimensioni dell'insediamento, dalla banalizzazione delle architetture, dalla casualità delle localizzazioni.
• - Alterazione della percezione dello spazio aperto della campagna e occlusione della visibilità per la presenza di vasti fronti di capannoni.
• - Depauperamento delle risorse ambientali e del paesaggio.
• - Presenza diffusa di degrado e inquinamento ambientale.
• - Margini degradati costituiti prevalentemente da assi stradali.
• - Forte impedimento nei fondovalli vallivi e nelle aree periurbane alla costruzione di parchi fluviali e parchi agricoli.
• - Alto consumo di suolo dovuto a lotti recintati di grandi dimensioni, con spazi di servizio all'attività prevalentemente impermeabilizzati, spesso intervallati da residue aree agricole.
• - Carenza e scarsa qualità degli spazi aperti pubblici.
• - Nei casi di accesso diretto dalla strada appesantimento della funzionalità dell'infrastruttura e formazione di domanda per alternative di viabilità veloce.
• - Indifferenza della localizzazione e della morfologia urbanistica e architettonica rispetto al contesto urbano e territoriale di riferimento ed alla strutturazione rurale e naturale storica.
• - Tipologie edilizie con strutture seriali prefabbricate prive di relazioni con il contesto e di qualsiasi qualità architettonica.

Obiettivi specifici

• - Riqualificare le piattaforme produttive ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo, il territorio aperto e la città.
• - Prevedere piani e interventi di inserimento paesaggistico (ridisegno dei margini, schermature, barriere anti-rumore, ecc) e progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di mitigazione paesistica.
• - Attrezzare ecologicamente le aree produttivo-commerciali-direzionali (utilizzando i requisiti APEA) e riqualificare lo spazio aperto interno al tessuto produttivo.
• - Rilocalizzare nelle aree produttive specialistiche di maggiore qualità ambientale le attività produttive sparse nel tessuto rurale (TR11) e configgenti con i parchi agricoli e fluviali.
• - Trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di eco-sostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, mini-eolico, biomasse, mini-idraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc).

T.P.S.3 Insule specialistiche

Criticità

• - Assenza di relazioni con i contesti urbani, naturali e rurali limitrofi.
• - Alto impatto dei mezzi di trasporto privato dai flussi di visita sull'intorno urbano-rurale. spazi aperti interclusi e aree dismesse
• - Tessuti monofunzionali dedicati.
• - Indifferenza della localizzazione e della morfologia urbanistica ed architettonica rispetto al contesto urbano e territoriale di riferimento ed alla strutturazione rurale e naturale precedente.
• - Tipologie edilizie con strutture seriali, prive di relazioni con il contesto e generalmente fuori scala rispetto ad esso (interventi prevalentemente pianificati

Obiettivi specifici

Integrare i tessuti nei contesti urbani e rurali/naturali con interventi di inserimento e mitigazione paesaggistica:

• - Creare relazioni con il contesto urbano di riferimento (Riqualificare gli accessi alla città...)
• - Progettare il margine con il territorio aperto prevedendo varchi e visuali (ridisegno dei margini, schermature, barriere visive e antirumore, ecc.)
• - Mascherare con vegetazione idonea i margini e curare paesaggisticamente il rapporto visivo con il contesto
• - Incrementare la superficie a verde disimpermeabilizzando il suolo soprattutto in corrispondenza delle aree parcheggio e degli altri spazi aperti
• - Sfruttare le superfici pavimentate e le coperture di edifici, tettoie, ecc. per la produzione di energie rinnovabili