Piano Strutturale

La individuazione delle UTOE è coerente con la Strategia di area vasta e rispetta le specificità nei tre territori comunali, in considerazione dei seguenti fattori:

* vulnerabilità delle risorse naturali, territoriali e insediative e sicurezza delle popolazioni e accessibilità, con particolare riferimento agli stati di rischio degli insediamenti e delle infrastrutture viarie dovuti alle pericolosità geomorfologiche, idrauliche e sismiche

* scarsità di dotazioni per piccola e media impresa e artigianato

* progressivo spopolamento dei centri abitati

* ricchezza e varietà di patrimoni naturalistici e paesaggistici

* presenza di aree agricole di pregio e produzione di eccellenza (olio, vino, castagna, salumi)

* presenza di patrimoni storico-architettonici

* correlazione tra attività economiche, sviluppo antropico e conformazione morfologica.

La individuazione delle UTOE del P.S.I. è effettuata a livello comunale, in relazione ai Sistemi Territoriali del P.S.I., di cui le UTOE costituiscono accorpamenti.

La individuazione delle UTOE del P.S.I. tiene conto della articolazione territoriale della pianificazione sovra- comunale del piano, attraverso le regole statutarie delle Unità Territoriali del PTCP - che costituiscono il sistema statutario sovra-comunale di riferimento per i tre Comuni.

Gli obiettivi specifici per le diverse UTOE derivano da:

* regole statutarie derivanti dalle Invarianti del PIT/PPR;

* regole statutarie derivanti dalle U.T.M. e dagli A.R.P.A. del PTCP;

* regole statutarie e disciplina del patrimonio territoriale del P.S.I.;

* dimensionamento.

Le UTOE riconosciute dal P.S.I., rappresentate nell'elaborato STR1 UTOE sono le seguenti:

Il dimensionamento del P.S.I. è effettuato globalmente, per Comune e per UTOE.

Il dimensionamento è effettuato separatamente per il territorio urbanizzato e per le aree di trasformazione esterne all'urbanizzato.

Per il dimensionamento del P.S.I. ai sensi del D.P.G.R. 5 luglio 2017, n. 39/R "Regolamento di attuazione delle disposizioni dell'articolo 62 e del Titolo V della L.R.T. 65/2014" viene utilizzato il parametro della Superficie Edificabile e le categorie funzionali di cui all'art. 99 della L.R. 65/2014, effettuando anche le assimilazioni di categorie funzionali ammessi dallo stesso art. 99, comma 3 lett.b.2.

Per il dimensionamento si utilizzano le linee guida e tabelle di cui alla Delibera G.R. n° 682 del 26-06-2017:

Per il dimensionamento residenziale, in considerazione delle tipologie edilizie presenti, della struttura delle famiglie e della possibilità di integrare l'uso residenziale con attività commerciali di vicinato, direzionali e di servizio, è stato utilizzato il parametro di mq 60/ab S.E.

Per il dimensionamento delle attrezzature turistico-ricettive è stato utilizzato il parametro di mq 30/p.l. S.E., integrato con il numero indicativo di posti letto

In considerazione dello stato di attuazione quasi nullo degli strumenti di pianificazione urbanistica comunale, come riportato nella relazione di avvio del procedimento del PSI, il dimensionamento dello stesso PSI tralascia i residui delle previsioni dei precedenti Piani Strutturali - i quali a loro volta mantenevano i residui dei precedenti strumenti di pianificazione, previsioni ormai obsolete e sovradimensionate rispetto all'attuale andamento demografico, economico e paesaggistico del territorio dell'Unione dei Comuni delle Colline del Fiora - limitando quindi il dimensionamento massimo del presente PSI, previe le opportune verifiche e valutazioni, alle previsioni dei PO/RU comunali.

Non costituiscono interventi di nuova edificazione, e non sono pertanto calcolati nel dimensionamento complessivo, quegli interventi di nuova costruzione che non comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume degli edifici. I P.O.C. disciplineranno gli interventi di trasformazione anche in relazione alle caratteristiche complessive degli insediamenti, appartenenti o meno al perimetro del territorio urbanizzato.

L'analisi degli strumenti urbanistici vigenti dimostra che gli alloggi dei tre comuni contengono una quota di recupero pari a:

Manciano: 22%

Pitigliano: 35%

Sorano: 50%

Come si può notare, poiché Sorano ha il PO più giovane rispetto agli altri comuni, lo sviluppo del pensiero sulla residenza tende a privilegiare la ricerca di nuova residenzialità nel recupero edilizio invece che nella nuova edificazione.

Il PSI recepisce questa evoluzione fissando la quota di recupero della nuova residenza nella quota minima del 50%.

In ottemperanza al combinato disposto degli artt. 81, 82 e 83 della LR 65/2014, si segnala che nei tre comuni esistono modalità diverse di interpretazione della disciplina utile a consentire il mutamento di destinazione d'uso degli edifici aventi destinazione d'uso agricola. In particolare il Comune di Sorano, all'interno di tutto il territorio comunale, all'interno del Quadro Conoscitivo ha individuato i singoli manufatti sui quali è consentito operare il mutamento di destinazione d'uso a fini residenziali. Il Comune di Manciano, che presenta una diversa articolazione insediativa e funzionale fra le diverse parti del territorio comunale, ha individuato aree specifiche all'interno delle quali è esclusa la possibilità di operare il mutamento di destinazione d'uso degli edifici con destinazione d'uso agricola. Al di fuori delle suddette aree il mutamento di destinazione d'uso può avvenire: attraverso la presentazione del PMAA ai sensi dell'art.82; tramite il riconoscimento della perdita dei requisiti di ruralità in data antecedente al 15 aprile 2007 ai sensi dell'art.81 c.3.

I Piani Operativi dei tre comuni conterranno la disciplina specifica relativa ai concetti sopra esposti, nonché le modalità del monitoraggio di cui all'art. 95 c. 14.

Si presentano quindi all'art.43 della Disciplina del PSI le seguenti previsioni per il dimensionamento residenziale:

Comune di Manciano

Comune di Pitigliano

Comune di Sorano

Totale Unione dei Comuni delle Colline del Fiora

1 Individuazione delle UTOE del Comune di Manciano

2 Dimensionamento delle UTOE del Comune di Manciano - Territorio urbanizzato

Comune di Manciano

Comune di Manciano UTOE 1 ALTOCOLLINARE (SATURNIA, SAN MARTINO, CAPANNE, POGGIO MURELLA)

Comune di Manciano UTOE 2 COLLINARE (MANCIANO MONTEMERANO E PODERI DI MONTEMERANO

Comune di Manciano UTOE M3 CASTELLI DI CONFINE

Comune di Manciano UTOE M4 RIFORMA FONDIARIA E PIANO ALLUVIONALE (Marsiliana)

3 Dimensionamento delle aree di trasformazione esterne all'urbanizzato del Comune di Manciano

4 Individuazione delle UTOE del Comune di Pitigliano

5 Dimensionamento delle UTOE del Comune di Pitigliano - Territorio urbanizzato

6 Dimensionamento delle aree di trasformazione esterne all'urbanizzato del Comune di Pitigliano

7 Individuazione delle UTOE del Comune di Sorano

8 Dimensionamento delle UTOE del Comune di Sorano - Territorio urbanizzato

Totale Comune di Sorano

UTOE S1 Colline fra le valli del Fiora e del Tevere

UTOE S2 Altipiani tufacei di Sorano e San Quirico

9 Dimensionamento delle aree di trasformazione esterne all'urbanizzato del Comune di Sorano

Comune di sorano

10 Dimensionamento ulteriore per alcune categorie funzionali

Il P.S.I. non esplicita il dimensionamento completo per le zone "F" di cui al D.M. 1444/68, che potranno essere previste all'interno del territorio urbanizzato anche in quantità ulteriori rispetto a quelle quantificate dal P.S.I.

1 Standard urbanistici Comune di Manciano (da POart. 26)

Gli standards minimi per la quota residenziale coincidono con quelli sanciti dal DM 1444/1968.

Quantità e standards per la quota turistico alberghiera- servizi e artigianale-commerciale e servizi:

*in aggiunta a quelli previsti dalla L.122/89

Il P.S.I. stabilisce che la priorità nella attuazione degli standards vada alla realizzazione di nuovi parcheggi attuati mediante forme di perequazione disciplinando anche particolari forme di urbanizzazione e stabilendo caso per caso:

- forme di traslazione quantitativa e qualitativa in relazione agli standards totali

- caratteri di perequazione in relazione ad azioni pubblico-privato

- completamento delle attuazioni nelle aree di espansione già convenzionate

- divieto di trasformazione urbanistica, o al massimo di individuazione delle funzioni di verde pubblico o privato, negli oliveti a corona dei centri abitati, nei boschi e nelle aree ad essi assimilate ai sensi della L.R. 39/2000. In particolare si dispone che il rispetto delle aree interessate dalle colture di oliveto è valido per tutto il territorio urbanizzato, sia dove esista un vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 e s.m.i. (Marsiliana e Saturnia) sia in quegli insediamenti nei quali il rispetto delle colture storiche a oliveto permette di tutelare i coni visuali (Montemerano, Capanne, Poggio Murella, San Martino sul Fiora, Manciano, Poderi di Montemerano).

- il principio che, laddove non esista la possibilità di allaccio a fognature esistenti, l'area da associare alla superficie territoriale per la realizzazione di impianti di fitodepurazione risulti calcolata nella quota di 5 mq. per abitante;

- la morfologia degli interventi e la tipologia dei fabbricati risultando vincolante il parametro di 2 piani fuori terra come altezza massima consentita e la superficie utile lorda di ogni unità immobiliare (comprensiva di ripostigli e servizi vari) non inferiore a mq. 65 per almeno l'ottanta per cento (80%) degli alloggi di nuova realizzazione.

Il P.S.I. all'interno dei principi insediativi e ai fini di stabilire i principi di localizzazione delle funzioni, definisce per la quota direzionale, commerciale e artigianale:

- per il commercio al minuto favorire la riqualificazione delle imprese esistenti attraverso incentivi per la ricollocazione nei centri storici

- per la media distribuzione caratterizzare i nuclei a integrazione delle zone di espansione laddove sia presente un bacino di oltre 1500 abitanti con le seguenti precisazioni:

• - Che nel territorio urbanizzato di Saturnia e di Montemerano non sia possibile realizzare nuove medie e grandi strutture di vendita;
• - Che nel territorio urbanizzato di Manciano le attività di media e grande distribuzione possano essere realizzate esclusivamente per trasferimento di attività esistenti utilizzando per recupero i contenitori dismessi;
• - Che, all'interno nel territorio urbanizzato, negli altri casi prevalgano i criteri di classificazione dei singoli edifici;

- Per la categoria Artigianale-Produttiva e direzionale, oltre ai criteri di classificazione dei singoli edifici prevalgono le seguenti precisazioni:

• - per l'artigianato di base reperire le nuove aree a integrazione dei nuclei esistenti vincolando almeno il 50% degli interventi attraverso la redazione di Piani per gli Insediamenti Produttivi;
• - per l'artigianato di base stabilire che le nuove realizzazioni siano effettuate con tipologie che si inseriscano nel contesto urbano consolidato, evitando l'utilizzo di tecnologie prefabbricate;
• - consentire la riqualificazione e l'eventuale ricollocazione delle attività incongrue esclusivamente nelle aree di espansione o nel territorio aperto a integrazione di nuclei in parte già assolventi a questa funzione;
• - Realizzare le attività direzionali in relazione alla potenzialità di associarvi funzioni di commercio al minuto e spazi per attività pubbliche.

2 Standard urbanistici Comune di Pitigliano (da PS)

3 Standard urbanistici Comune di Sorano (da PO)